안녕하세요 김캐리입니다!
오늘은 서울에서도 평균급지인 3급지에 대해서 포스팅하려고 합니다.
바로바로 동작구만!!!!
일자리의 중심 강남, 도심, 여의도 어디로 가든 빠르게 접근이 가능한 "입지 깡패 동작구"에 대해 포스팅 하도록하겠습니다.
목차
1. 지역개요
2. 입지분석
3. 시세분석
4. 단지분석(생략)
5. 최종결론
1. 지역개요
2. 입지분석
분위기 임장 후 생활권 나누기(순위 의미없음)
분위기 임장으로는 순위를 메기기가 힘들었다. 생각했던 것보다 너무 기대이하였던 동네.. 상도동을 제외하면 나머진 다 거기서 거기로 생각됐다.
1. 상도동(숭실대역) : 숭실대역으로 들어서면서 사당동에서 분리가 된다. 상도역까지 가장 쾌적한 느낌과 브랜드 대단지의 짱짱함을 느꼈고 평지였던 것도 굿! 사전임보 때 인구조사 대로 숭실대 쪽이라 그런지 20대 대학생으로 보이는 젊은이들이 많이 보였다.
2. 신대방동(보라매역) : 신대방 삼거리역을 들어오면서부터 나름 동작구에선 보기 드문 학원 상권이 뜨문뜨문 길게 형성되어 있다. 평지인 점은 나이스
3. 흑석동 : 아크로리버하임을 기점으로 조금만 걸어나가면 70년대로 돌아가는 것 같은 시공간을 초월하는 느낌적인 느낌.. 주변 상권이 정말 뭐 없고 낡았구나.. 그래도 아크로리버하임 인근으로는 유모차 끄는 젊은 사람들도 보이고 나름 얼굴에 여유가 묻어있었다. 단지 내 아이들의 목소리도 많이 들리고 보이기도 했다. 중앙대학병원도 도보권이라는 게 굉장히 나이스한 요소. 입지는 좋으나 현재의 주변환경은 실망이었다. 그래도 미래가 더더욱 기대되는 도시인것만은 분명하다.
4. 상도동(장승박이) : 장승박이 역을 들어서면서 좀 답답한 느낌과 상권이 노후해짐과 동시에 어르신들도 많이 보인다. 장승박이 역 인근에는 상권이 엄청 협소하다. 없어도 너무 없다. 인근에 재개발 구역으로 미래는 기대가 된다.
5. 사당동(이수역) : 서초구와 찻길 하나로 나뉘며 상권이 크게 형성되어 있다. 유흥도 꽤 보이고 어르신들도 엄청 많다. 롯데캐슬 골드 포레 기점으로 경사가 꽤 심하다. 여긴 사당동과 분리되는 느낌이 강하다.
6. 대방동 : 보라매역을 지나며 가파른 경사로 찻길 하나로 영등포구이다. 신림선 호재 지역으로 그 이상도 그 이하도 아니다. 그래도 여자아이를 키운다면 나름 학군지인 여중,여고까지 인근에 있어서 키우기 좋은 환경이다.
7. 노량진동(본동 포함) : 노량진역 쪽으로 젊은 사람들도 많고 중국인들도 은근 많이 보임! 순간 대림동으로 착각했었음. 신대방동쪽이 아닌데도 중국인들이 많이보이는것에 살짝 놀라긴했다. 공부하는 자취생들의 분위기를 상권 포함 느꼈다. 확실히 음식점들이 다 싸고 타깃층이 보인다. 그리고 확실히 휴대폰 가게들이 어르신들 대상으로 한 홍보 문구들도 많이 보인다. 노후된 동네라 어르신들은 간간이 보였지만 많이 있는 것으로 추정되었고 그리고 주택가를 지나 구축 아파트들이 균질하게 있지만 언덕도 있고 환경이 좋진 않았다. 그래도 노량진 뉴타운으로 미래가 굉장히 기대된다. 위치가 깡패니.. 또 이쪽으로 입시학원들이 대거 들어오며 학군이 형성되지 않을까? 하는 생각도 든다.
3. 시세분석
4. 단지분석(단지분석은 너무 길어져서 생략 생활권 정리만)
동작구 입지분석 총평
동작구는 현재 서울의 중간급 지인 3급지에 속해있다. 서울에선 관악구 이후에 두 번째 임장지역이다. 동작구는 정말 입지가 굉장히 좋은 지역이다. 주요업무지구 접근성이 강남뿐만이 아니라 여의도, 시청까지 어디든 빠르게 접근이 가능하다. 거기에 가장 좋은 생활권인 흑석동은 한강뷰까지 거느리고 있다. 좋아하지 않을 수가 없다. 분위기 임장에서는 전반적인 거리의 분위기, 거주하는 사람들이 소비하는 상권, 학원가, 거주하는 모습 등을 보면서 단지 중심이 아닌 생활권을 파악해 보려고 가는 임장이다. 이때만 해도 너무 실망했었다. 기대를 너무 한 것인가 환경은 너무 좋지 못하였고 특히 흑석동에 실망이 이만저만이 아니었다. 랜드마크 단지를 지나며 조금만 더 걸어가면 타임머신을 탄듯한 환경.. 또 생활권 나누는게 어렵진 않았으나 순위를 매기는 게 너무 어려웠다. 관악구랑 별반 다른 점을 느끼지 못 했던 게 생각난다. 게다가 나만 이렇게 느낀 것이 아니라 같이 간 동작구만 팀원들도 같은 생각이었다. 역시 단지임장을 가고 단지 분석을 해야 비로소 눈에 보이는 것들이 많아졌다.
흑석동은 흑석동 자체가 브랜드 선호 요소인듯하다. 그만큼 동작구 내에서도 압도적인 위상을 갖고 있다고 생각된다. 시간이 지날수록 그 차이는 더욱더 벌어질 것 같다. 역중에서도 9호선 파워를 가졌기에 어디든 빠르게 이동이 가능한 장점까지 지녔으며 한국인의 로망 한강뷰까지!! 거느리고 있으니 이건 그냥 끝이다! 주변 환경은 아직 좋지 못하다. 난개발로 인해 정비가 안 되어있고 뒤쪽으로 갈수록 언덕은 심한 단점이 있긴 하다. 그래도 현재 재개발도 진행 중에 있고 앞으로 미래가치까지 봤을 때 지금보다 너무나도 좋아질 지역인 것은 분명하고 기대가 된다.!
동작동, 사당동은 바로 찻길 건너 서초구 방배동이다. 그만큼 강남과 가장 가까운 지역이다. 그래서 여기 또한 입지가 너무 좋다. 동작동은 단지가 별로 없고 아직 주변이 정비가 미흡된 부분도 있으며 주택들과 혼재되어 균질성도 떨어지고 어수선한 감이 있다. 역까지는 도보권이 아니라 버스 레버리지를 해야 하지만 배차도 많고 4호선까지 빠르게 갈 수 있어서 여기도 어디든 빠르게 접근이 가능하다. 사당동은 나름 아파트들이 모여있고 균질한 생활권을 이루고 있다. 유일하게 동작, 사당동은 현재 흑석동 단지들과 비교할 수 있을 만한 생활권이며 가격이 그 반증이다. 특히 사당동 쪽 단지 분석을 하면서 입지에 대한 이해가 많이 되었다.
상도동은 좌와 우로 생활권이 나뉜다고 생각된다. 분임 때도 상도역을 지나면서부터 확 바뀌는 느낌이 왔었다. 상도(좌)는 나름 균질한 생활권으로 평지의 이점까지 갖추었다. 반면에 상도(우)는 한마디로 쾌적함이 느껴지는 생활권과 단지라고 말하면 딱인 득하다. 정말 대단지에 위엄이 있는 곳이다. 브랜드 대단지 하나만으로 균질한 느낌을 주는 곳!
대방동은 처음에 시세 딸 때 뭐가 이리 비싸냐고 생각이 들었는데 지금도 싸다고 생각은 안 하지만 그래도 어느 정도 수긍이 되었다. 신림선에 호재를 그대로 받은 동네가 아닐까 생각해 본다. 강남 접근성까지 좋아졌고 영등포와 인접해 있기에 소비할 곳이 없는 동작구라 서쪽 동네는 영등포에서 소비를 많이 한다고 한다. 또 나름 학업성취도도 높은 중학교와 고등학교가 인근에 모두 형성되어 있어 여자아이가 있다면 고등학교까지 키우기 좋은 동네인듯하다. 경남 갔을 때 아이들과 엄마들이 영어 문제 풀고 있던 게 생각난다. 전세 빼기도 수월할 것으로 보이며 현재 높은 전세가임에도 불구하고 받쳐준다는 게 그 반증이 아닐까 싶다.
본동은 입지 깡패 래미안, 유원 강변 빼고는 노량진과 같다고 봐도 될듯하다. 노량진은 정말 천지가 개벽할 동네로 입지 또한 매우 좋은 지역이다. 또 노량진 고시생 이런 이미지가 있는 동네이기도 하고 아직도 그러한 모습인데 차후에 개발이 되고 학군이 없는 동작구에 이쪽으로 학군이 형성되진 않을까? 생각을 해본다. 또 현재 동작구 내에 상권이 부족하여 다른 동네로 넘어가서 소비를 하다 보니 노량진을 중심으로 상권을 개발할 계획도 있다고 한다.
마지막으로 신대방동은 어느 지역에서도 보기 힘든 특목고 16명이나 보내는 나름 학군지로 보이나 수요를 끌어당기는 힘은 없다는 것이 결론이다. 우선 학원가가 없다. 그래도 가성비 학군 치고는 나쁘지 않겠다는 생각은 든다. 여기에 환경이 좋지 못하니 대방동과 전세가 차이가 엄청나다. 확실히 저가치는 아니지만 그런 느낌이 강했다. 뭔가 전세가가 오르면 떠나갈 지역으로 받쳐주질 못할듯하고 차후 매도 걱정도 많이 들었다. 그래서 전세가를 보니 내 생각이 맞아떨어졌다고 생각되어 좋았던 기억이 난다. 또 밑에 구/디 2호선 역 쪽에 있는 협성 후 포레와 상떼빌(주/복) 보다 가격이 훨씬 높아서 깜짝 놀랐다. 이 부분은 아직도 수긍이 안된다. 동작구 임장을 하며 미스터리로 우선 남았고 차후에 부동산에서 확인을 해봐야겠다. 중국 사람들도 좀 보이고 대림동 쪽과 마주하는 생활권이라는 것이 이 정도 가격차이를??음 그래도 2호선 역세권 최식축이 9억 대와 평당가 3천도 안 된다는 것은 너무 싸 보이는 것은 분명해 보였다.
전체적으로 동작구는 가격이 많이 얽혀있다. 좋은 생활권이 그렇지 않은 생활권보다 가격이 싸다!!! 그래도 저평가라기보단 안 좋은 생활권의 가격이 너무 고평가라는 것이 내 생각이다. 가격은 그래도 어느 정도 회복한 생활권이며 현재 전세가율도 낮아 투자금은 너무 많이 든다. 그리고 동작구도 역시나 59m2가 비싸다!!!
끝으로 마지막으로 외쳐본다. 동작구만!!!!!!!!! 아니 쉬지 말고 동작하라!!!!
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