안녕하세요 김캐리입니다!
지방만 임장을 다니다가 처음으로 서울 임장지역을 선택한 곳이 관악구입니다.!
정말 지금까지 임장하면서 가장 힘들었던 곳이 아닐까 생각이 드네요!
아직도 그때 생각만하면...
그럼 제가 느낀 관악구에 대해서 포스팅하도록 해보겠습니다.
목차
1. 지역개요
2. 입지분석
3. 시세분석
4. 단지분석(생략)
5. 최종결론
1. 지역개요
2. 입지분석
여기까지 관악구 임장을 가기전 사전임보를 쓰고 분위기 임장을 갑니다.!
이렇게 어느정도 조사를 하고 임장지역을 가면 보이는것도 많고 내가 조사한 자료가 맞는지 확인하는 시간도 갖을 수 있습니다~ 분위기 임장을 갔다온 후에 생활권을 나누고 순위를 메기는데요~ 저는 이렇게 느꼈습니다.
분위기 임장 후 생활권 순위
1. 봉천동(남쪽) : 서울대입구역~신림역 상권이 가장 큰 상권에 중심지에 있다. 두 생활권을 공존할 수 있으며 반가운 평지 또 현재 신축 e 편한 세상이 랜드마크이며 역과도 10분 이내에 위치해있고 퇴근길에 봉천종합 시장에서 장 보는 것도 좋아 보였다. 초등학교를 보내기엔 4차선 도로를 건너야 하기에 위험성이 존재함.
2. 신림(신림, 서원, 서림) : 유흥상권이 너무 많아서 살기에 좋을까라는 의문이 들었지만 신림역 동서남북으로 모든 지하철 동선이 있다는 건 큰 장점인 듯. 그러나 균질성이 너무 떨어진다. 나 홀로 있는 신림동 부만이 유일하게 역접 근성이 뛰어나다. 교통소음 우려는 존재할 듯, 그래도 평지에 이 정도 역접 근성이면??
3. 신림(조원, 신사) : 난향 언덕 코스와 내리막길을 오가며 반가운 평지를 만나는 생활권, 다세대 주택들이 혼재해 있으나 입지 좋은 신축과 구축들이 있음 힐스테이트는 정말 웅장했음 아이들 노는 모습을 처음 봤고 자이 느낌이 강함. 초역세권에 일자리 접근성도 뛰어남. 비행기가 왜 5분에 한대씩 지나다닐까. 소음 우려가??
4. 봉천동(북쪽) : 언덕이 좀 심하다 싶으면 심하다고 생각할 정도?로 조금 있고, 역과의 접근성이 너무 떨어짐. 서해선 이 인근에 들어온다고는 하나 우리는 호재를 보고 투자를 하는 사람이 아니니 현재가치로서는 왜 살아야 할까 의문이 들었지만 그래도 관악구 유일한 아파트 밀집 지역, 대단지로 엄청 크게 형성되어 있다. 그리고 유일한 학군지라고 말할 정도/ 구암중학교가 특목고를 많이 보내는데 바로 앞에 있으며 초등학교도 멀지 않은 곳에 있다. 관악구에 살아야 한다면 자녀가 있다면 선택지가 될 수 있겠지만,,,
5. 낙성대 : 방배동 사당 생활권과 가장 인접해 있으나 소형 구축 단지들로 균질성도 떨어짐.. 다세대 밀집 지역..
6. 신림(난곡, 미성) : 난향, 삼성보다 나은 버전
7. 신림(난향, 삼성) : 언덕 너무 심하고 가장 어르신분들 많이 봄.. 역접 근성이 너무 떨어짐
※분위기 임장 이란?
분위기 임장이라 함은 말 그대로 지역을 걸어 다녀보면서 "분위기"를 파악해보는 것입니다. 이때 세세하게 아파트 단지를 돌아보진 않고 전반적인 거리의 분위기, 거주하는 사람들의 모습, 거주하는 사람들이 소비하는 상권 등을 넓게 보면서 "생활권"을 파악해보는 것이 핵심입니다. 행적 구역으로 정해진 동이 아니라 스스로 파악해보면서 생활권을 나눠보는 것이지요. 예를 들면 의왕시 내손동은 구역은 의왕이지만, 사실 평촌과 생활권을 같이 하고 있거든요. 이런식으로 실제로 가봐야지만 알 수 있는 것들을 체감을 하는 시간이라 생각해주시면 됩니다.
3. 시세분석
5. 최종결론
관악구 입지분석 총평
관악구는 정말 교통 원툴이다. 봉천동 북쪽으로는 나름의 학군지가 형성되어 있으나 그렇게 영양가가 있진 않은 것 같다. 학군지를 고려하면 굳이 이곳으로 올 이유가 없지 않은가. 세대당 인구수 또한 서울에서 최저 도시이다. 신혼부부 등 2인
가구 이하의 사람들이 선호할 만한 동네일 듯하다. 구성남도 언덕이 심하다 여기를 정복 하였기에 나름 관악구도 비슷하겠거니 하였지만 분위기임장을 할때까지만 해도 이렇게 언덕이 심할줄은 몰랐는데 단지임장을 하니 관악구의 언덕위엄을 뼈저리게 느꼈다. 정말 혼자였다면 아마 포기했을 듯 하다. 같이 갔던 동료분이 고마웠다. 산에서도 악이 들어간 산은 악소리나게 힘들다라고 하지 않는가, 지역도 그런가보다.. 우선 봉천동(남쪽) 같은 봉천동이지만 2호선 역을 기준으로 남쪽과, 북쪽이 나뉜다. 봉 북쪽과는 다르게 귀한 평지와! 언덕이 있어도 심한 경사는 없다. 남쪽이 땅의 가치가 월등히 높다. 강남 접근성 또한 말이 필요 없으며 북쪽과는 다르게 역까지 도보권이다. 상권은 신림역 쪽보다 서울대 입구 쪽이 젊고 생동감이 느껴진다. 봉천동(북쪽) 관악구에서 가장 아파트가 밀집된 지역으로 대단지도 많다. 관악구하면 언덕을 빼놓을 수 없다. 경사가 꽤 심해서 임장 내내 실망이 이만저만이 아니었지만 버스 배차도 많고 출근길은 걸어서! 퇴근길은 버스로 이동하면 그래도 괜찮을 것 같다는 생각이 들었다. 무엇보다 강남과의 접근성이 미쳤다!! 그리고 초등학교 학생 수만 보더라도 이쪽에 쏠려있다. 관악구 내 유일한 학군지이며 학원이나 아이들도 가장 많이 보인 동네! 전세 빼긴 가장 좋은 지역이 아닐까 생각해 본다. 그리고 단지임장중 거주민과 마주쳤는데 언덕을 오르며 한숨을 그렇게 쉬셨다.. 또 정말 신기하게도 아파트에 에스컬레이터가 있다는 것을 처음 알게 된 동네이다..신림동(신림역) 관악구 교통의 중심지이다. 신림선 개통으로 동서남북 모든 지하철 동선이 있다는 건 큰 장점! 영등포 이동도 편리하다. 무조건 강남 접근성을 떠나 다른 옵션까지 생각할 수 있다. 유흥상권이 많아 혼잡한 느낌이 들었고 평지의 장점이 있지만? 구축 나 홀로 단지에 균질성이 많이 떨어진다. 대단지 신림현대는 언덕이 너무 심하다. 신림동(구/디역) 아이 키우기 좋은 환경은 아니지만 귀한 평지에 구/디 직장인들의 직주근접이 매우 뛰어나다. 신림동(미성,난곡)여기서부턴 도보로 역까진 무리가 있고 버스로 이동해야 한다. 난향 쪽으로 갈수록 언덕이 심해진다. 푸르지오 1차는 단지 느낌 굉장히 좋다. 이후부턴 어르신들이 많이 보이고 확실히 노후화되어 있다. 좁은 도로로 버스들이 많이 지나다녀 위험하다. 인도 구분도 잘 안되어있다.
우선 아이가 있다면 관악구로 이사를 오기엔 환경적으로 고민이 많이 될듯하다. 단지임장을 마치고 관악구에 대한 기대감이 그래도 있었는지 정말 실망이 컸다. 봉남을 제외하면 언덕이 이렇게 심한데 내가 과연 투자를 할 수 있는 시기가 와도 할 수 있을까? 라는 의문이 많이 들었다. 관악구를 임장하며 많은 것을 느꼈다. 강남과의 접근성이 이렇게 중요하구나.. 또 100세대 단지들을 처음 임장해 봤는데 하길 잘했다. 100세대에서도 이렇게 차이가 날줄이야.. 또 100세대 가격과의 비교로 비교적 저평가를 찾아내는 게 조금 더 수월하였다. 관악구 정말 악소리 나게 힘들었다. 그래도 서울 첫 앞마당을 만들게 되어 뿌듯했고 힘듦=성장이다를 기억하며 다음 임장보고서는 얼마전 다녀온 동작구를 포스팅 하도록하겠습니다.
이 글을 읽고 누군가에게 조금이라도 도움이 되길 바라며 글 마치겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사하며 지역에 관한 개인적인 의견인 만큼 좋게 봐주시면 감사하겠습니다.
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